Bedrijfsmakelaar Jos van Opstal:
Hoe met schaarste om te gaan?
BREDA - Zoek tegenwoordig als ondernemer maar eens een aantrekkelijk bedrijfsobject of bouwperceel.
Het is verre van eenvoudig. Het aanbod is schaars en de prijzen zijn hoog.
Uit onderzoek blijkt dat schaarste ook in de nabije toekomst de marktsituatie blijft overheersen.
Wij spraken met Jos van Opstal, bedrijfsmakelaar en taxateur van Van Opstal Bedrijfsobjekten te Breda.
Wat vindt hij van deze ontwikkelingen?
Minervum 7352 in Breda. Het bedrijfspand van MK2 Visuele Media B.V.
Jos van Opstal: "Inderdaad blijkt onder andere uit het onderzoek van het Centraal Plan Bureau dat schaarste de toekomst is. Van het verrichte onderzoek word je niet vrolijk," verzucht Van Opstal. Tot 2010 wordt een landelijke grondvraag gekwantificeerd van 9.000 tot 13.000 hectare. De mogelijk te realiseren voorraad voor die jaren wijkt daar aanzienlijk vanaf. Voor Breda kan een schatting worden gemaakt waaruit blijkt dat tot 2005 ruim 120 bedrijven in de markt zijn voor grondaankopen. Totaal zo'n 90 hectare tegen een beschikbaarheid van 60 hectare! Een fors spanningsveld.
Hoe verklaart u dat ondanks de verhoogde vraag het aanbod momenteel toeneemt?
"Vermeld zij dat de bedrijfsobjectenmarkt weinig transparant is. Niet altijd genuanceerde uitspraken zijn dan natuurlijk snel gedaan. Blijft een feit dat het aanbod kwantitatief gezien in de bestaande sector sterk is gestegen. Onderschat niet dat het aanbod van bestaande bedrijfsruimte in Noord-Brabant met zo'n 20% is toegenomen. De verklaring? Adequate huisvesting is voor de ondernemer van levensbelang en dat niet alleen in technische zin.
Voor de ondernemers wordt terecht bedrijfshuisvesting steeds meer beschouwd als een vorm van public relations," aldus Van Opstal. De criteria zijn kwaliteit en locatie, bereikbaarheid, dynamiek van de omgeving en de uitstraling van een gebouw. Een kwalitatieve vraag waaraan (nagenoeg) alleen in de nieuwbouwsector kan worden voldaan. Door een grote aanwas van nieuwbouwactiviteiten ontstaat dan ook een forse aanbodtoename in de bestaande gebouwensector. Bij een positieve conjunctuur en bedrijfsuitbreidings- of verplaatsingsvraag is nieuwbouw duidelijk favoriet! Betekent dit dat de bestaande gebouwenmarkt minder courant is? "Nee", vervolgt Van Opstal, "deze kwalificatie is wat te sterk uitgedrukt. Verouderde gebouwen zijn bij een juiste prijsstelling in relatie tot de prijsconcurrentie met nieuwbouw nog steeds afzetbaar. De prijsgevoeligheid is echter groter en de afzettermijn is langer ten opzichte van de nieuwbouwsector."
Bedrijfsmakelaar Jos van opstal
Verwacht u door de marktwerking een prijsopdrijvend effect?
"Beneluxering, internationalisatie; prachtig Breda scoort! Een ontwikkeling die echter al snel leidt tot een te stringent en eenzijdig gericht vestigingsvoorwaarden-beleid. De verleiding is groot om marktwerking als drukmiddel toe te passen, wat gemakkelijk kan resulteren in prijsopdrijving. Bedrijfsterreinen `produceren` is een lange termijnproces. Planontwikkeling vergt gemiddeld een periode van zeven jaar. Om nu op kortere termijn aan de vraag te kunnen blijven voldoen, lijkt de oplossing te bestaan uit: het voorschrijven van hogere bebouwingspercentages, dus verdichting. Ondergronds bouwen of in meerdere lagen bovengronds. Er moet een uitwijkmogelijkheid worden gecreëerd, maar dan naar bestaande bedrijfsterreinen die gerevitaliseerd zijn. In de uitgifte kan verder nog meer worden gesegmenteerd naar onderscheid van laag- en hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Wellicht is er nog meer te sturen door middel van een strakkere prijsdifferentiatie," zegt Van Opstal. Er zijn echter zonder meer kanttekeningen te plaatsen bij dergelijke oplossingen. Van Opstal vertelt: "Verdichting betekent namelijk een aanslag op de ruimtelijke kwaliteit, zeker in vergelijking met `parkachtige` bedrijfslocaties waaronder Hoogeind. Meer bovengrondse, maar vooral ondergrondse bebouwingsconcepten zijn heel specifiek en minder courant in geval van toekomstige afzet. Dit laatste is voor de ondernemer een economische afweging. En vergeet ook niet het financiële spanningsveld, de stichtingskosten door deze dure, ondergrondse bebouwingsmethodieken. Concreet los je er de structurele voorraadtekorten van bedrijfsterreinen niet mee op."
Hebben startende ondernemers nog wel kans op de markt?
Van Opstal: "Indien het gaat om voorkeuren en afwegingen bij het gemeentelijk gronduitgiftebeleid worden in tegenstelling tot jaren geleden vrij grote gebruikersgroepen enigszins gefrustreerd. Tot voor kort was het mogelijk dat investeerders gronden konden verwerven om bedrijfsgebouwen in de huur- en koopsector te realiseren voor een zeer belangrijke gebruikersgroep: starters, doorstarters en doorstromers. Deze gebruikersgroep wordt momenteel overgeslagen! Dit omdat grondaanvragen door investeerders, dus door risicodragers, voor bedrijfsverzamelgebouwen niet meer worden gehonoreerd. In feite is dat onbegrijpelijk, want de grondopbrengst is hetzelfde, de gebouwenkwaliteit voldoet aan de gestelde esthetische normen en het grondgebruik per vierkante meter is intensief. In de praktijk wordt echter gekeken naar de relatie gronduitgifte en economisch nut per vierkante meter. Wellicht dat deze situatie meer aandacht kan krijgen bij de bepaling van de gronduitgifte. Zeker als bijvoorbeeld de Kamer van Koophandel, Rewin en marktintermediairs dit mede als een probleem onderkennen dat snel moet worden opgelost."
Waar gaat het om bij de selectie van bedrijven?
Van Opstal stelt als hekkensluiter: "Het is geheel legitiem dat uitgifte van zoveel mogelijk vierkante meters, in een transactie voor de hoogste prijs als succesvolle acquisitie wordt beschouwd. Het gaat mijns inziens echter ook om het aantrekken of behouden van de juiste mix van bedrijven. Schep adequate huisvesting die op korte en lange termijn een bijdrage kan leveren aan de stedelijke economie."
Van Opstal
De organisatie Van Opstal Make-laardij B.V. en Van Opstal Bedrijfsobjekten Breda B.V. is meer dan 25 jaar actief. Het bedrijf heeft vestigingen in Bergen op Zoom, Roosendaal en Breda. De woningsector en de bedrijvensector houdt men strikt gescheiden. De directie wordt gevormd door de broers L. (Han) en J. (Jos) van Opstal. Laatstgenoemde is verantwoordelijk voor de bedrijfsobjectensector. De afdeling bedrijfsobjecten is actief in de segmenten kantoren, winkels, bedrijfscomplexen en beleggingsobjecten. Het kantoor kiest bewust voor een beperkte spanwijdte, zodat de organisatie snel en adequaat kan reageren. De organisatie opereert marktselectief in het bewust gekozen marktgebied West-Brabant. Men profileert zich specifiek op de onroerend goed markt en men mijdt zeer duidelijk branchevervagende activiteiten.
|
